Мы, в компании Flat, считаем, что наблюдаемый в последнии два месяца спад спроса на покупку недвижимости является, скорее, формированием отложенного спроса на покупку, а не говорит о полном отказе от неё.
Давайте подробней разберём, что случилось, и как повел себя рынок. Постараемся рассказать простыми словами о сложном.
Покупка недвижимости - это не спонтанная мысль, возникшая под наплывом чувств и эмоций. Обзавестись своей квартирой - это одна из основных целей для тех, кто хочет улучшить свои условия проживания или заработать денежные средства путём инвестирования. Соответственно и путь формирования внутреннего запроса складывается из большого количества факторов. При этом важно понимать что, только около 20-25 % населения может, в принципе, позволить себе такую покупку, а еще меньшее количество купит две и более квартир.
Как только мысль о покупке созрела, покупатель оценивает две первостепенные вещи: стоимость недвижимости на рынке, сопоставляя её со своими ожиданиями и общую текущую ситуацию в стране, а точнее, своё восприятие происходящего. Поскольку перед покупателем не стоит задача досконально разобраться в происходящем на рынке, его анализ ситуации носит исключительно обывательский характер. Направленная на него реклама пестрит информацией о доступных ценах с большим количеством пунктов под звездочкой и мелким шрифтом. И что бы не ошибиться с выбором, покупатель, должен суметь найти агентство, в котором ему смогут помочь объединить разрозненную информацию и понять, какое из предложений подходит к его ситуации.
Со вторым упомянутым моментом гораздо сложней. В относительно неспокойные времена клиент воспринимает покупку недвижимости как инструмент сохранения своих денег и, как следствие, как гарантию собственного спокойствия. Мы могли наблюдать подобные процессы в моменты обострения общемировых проблем и кризисов: люди побежали, по другому не сказать, покупать недвижимость. Такое вложение денег помогает, в длинном периоде, нивелировать провалы рынка, выступая, с другой стороны, своеобразной заначкой “на чёрный день” ( у меня есть что продать, сдать, ну, и на крайний случай, могу сам воспользоваться).
Это понятная мысль и она работает, но не в ситуации, с которой мы столкнулись.
В марте закрывались сделки февраля, и в уезжающий поезд запрыгивали последние клиенты. Всё это происходило на фоне резкого скачка ставок по ипотеке и разогнанных за 1-й квартал цен на недвижимость. Выбранный за 20 год товарный остаток по вторичной недвижимости и стройке не позволили большому количеству клиентов успеть совершить покупку. Что происходило дальше?
В первый месяц значительное число физических лиц сняло со счетов огромную сумму денежных средств, тем самым вынув их из банковского оборота. Правительство и банки оперативно отреагировало, предложив короткие депозиты под высокий процент, тем самым вернув большую часть этих средств в оборот. Это было своевременное и правильное решение — у людей не было уверенности в том, что строительство не встанет, а ценник удержится. Отдельная тема разговора — недооцененность недвижимости в России и отсутствие понимания у большинства взрослого населения правил формирования ценности и стоимости недвижимости.
Разместив деньги в банках и обезопасив себя от обвала в строительстве, потенциальные клиенты стали наблюдать за развитием ситуацией. Минимальный срок размещения депозита — 2 месяца, что приводит к появлению временного лага (или интервала между двумя связанными между собой событиями) на формирование отложенного спроса, а это - несколько десятков тысяч сделок, замороженных в виде размещенных на депозитах сумм. За эти следует снижение ключевой ставки, появление госпрограмм по ипотеке и снижение уровня вовлечённости населения в общую информационную повестку. Для большинства из нас невозможно долгое время оставаться полноценно включённым в происходящее. Мы не имеем подтверждения в получении верной информации и начинаем видеть везде обман, всё меньше уделяя внимания ещё вчера актуальной проблеме и потихоньку возвращаемся к волнующим нас вопросам, понижая уровень интенсивности обсуждения явлений или процесса, на который ты, как индивид, никак не влияешь.
К концу мая стали заканчиваться сроки по депозитам, и клиенты, устав от подвешенного состояния, начали не спеша примиряться с происходящим.
Застройщики, в свою очередь, тоже повели себя грамотно. Они не стали разгонять ценник и не останавливали продажи — это не совсем верно и требует отдельного обсуждения - но со стороны клиента ситуация выглядела именно так. В продажу вывели достаточное количество новых проектов, пополнили товарные запасы и запустили рекламу, продолжая прогревать аудиторию для преодаления отложенного спроса на покупку квартир.
Деньги на руках у клиента — это возможная головная боль и проблема, поскольку средства не работают, а ответственность за их преумножение или уменьшение несёт сам клиент. Не секрет, что наличие свободных денег под рукой, может, в некоторых случаях, приводить к их бездумной трате. И для потенциального клиента вопрос сохранения/приумножения денег совсем не праздный. В действительности у людей в преобладающей массе не так много инструментов для работы со свободными средствами: депозиты не интересны (ставка по долговременным вложениям снижена), акции и облигации не всегда понятны и рискованны, покупка валюты в конкретной ситуации бесполезна и непредсказуема. Остаётся вполне понятный выбор: вот он - дом, вот она - квартира, вот они - мои метры.
Вся ситуация, разумеется, гораздо сложнее и требует более открытой дискуссии, нежели очерка по вопросу о спросе и его падении.
И всё же выход есть. И он достаточно просто укладывается в ситуацию. Уже сейчас увеличилось количество запросов на покупку квартир, увеличился трафик на классифайды, и мы видим, что потенциальные клиенты уже спокойней смотрят на ситуацию, в целом, а собственные потребности и цели преобладают над страхами.
Что же произойдет в ближайшей перспективе?
Люди снова начнут покупать квартиры, застройщики снова начнут повышать стоимость, реагируя на спрос и компенсируя издержки, в том числе связанные с инфляционным давлением. Сначала подрастёт объём строительства, потом появятся предложения по льготной ипотеке на вторичном рынке, который начнёт расти в спросе и, как следствие, в цене. За счёт возвращения ранее снятых с продажи объектов пополнится товарный остаток. Вторичная недвижимость впитает стоимость и спрос, сместив ракурс внимания на новостройки. Новостройки, в свою очередь, предложат интересные условия на новые проекты и дисконт на уже практически готовые (дисконт — откат к февральским ценам за счёт скидок), тем самым вернув инвесторов, которые продолжат разгонять спрос и повышать цену. По большому счету ничто не изменилось принципиально, и недвижимость продолжит строиться, расти и продаваться.
Все хотят купить за 10 то что сегодня стоит 8, а надо купить сегодня за 8 то что будет стоить 10.
Не держите деньги под подушкой и не бойтесь мировых колебаний. Недвижимость всегда ликвидна, и её всегда можно продать по рыночной цене.

Кому подойдёт квартира на первом и последнем этаже?

Существует мнение, что наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах. 

Действительно на вторичном фонде в некоторых домах существуют проблемы с коммуникациями в подвалах и с покрытием на крышах, а также холодом и сквозняками. И такое возражение зачастую исходит от людей старшего поколения.

На самом деле положительных факторов для покупки квартиры на первом и последнем этаже достаточно.
Давайте разбираться! 
Сначала ознакомимся для кого будет удобна квартира на первом этаже:
* В первую очередь, маломобильная категория людей, которым сложно подниматься на верхние этажи, все же это может доставить некоторые неудобства и затрата дополнительного времени и сил, хотя в современных домах все предусмотрено для данной категории граждан. Также все у кого есть проблемы с сердцем, суставами, поясницей, пенсионеры, инвалиды и просто люди с начинающимися болями.
* Многодетная семья — там, где много деток всегда много шума😆. На первом этаже дети будут в безопасности - нет страха, что дети выпадут в окно или застрянут в лифте. Помимо этого с колясками и велосипедами будет меньше мучений,так как зачастую застройщик предусматривает место для их хранения. Большим плюсом будет то, что детская площадка обычно находится сразу под окнами.
* Покупателям с большой фантазией по улучшению пространства. Самое главное преимущество квартиры на первом этаже — это перепланировка. Клиент всегда может перенести и узаконить «мокрую точку», что невозможно сделать в квартире на верхних этажах, если под вами жилое помещение.
* Бывшие садоводы, которые не могут уже ухаживать за садом и продали его, но теперь с удовольствием выращивают под окном цветочки, а некоторые и овощи! Или пожилые родители, которых дети перевозят из деревни в город.
* Для тех кому важна безопасность и возможность быстро покинуть квартиру в чрезвычайной ситуации (при пожаре, землетрясении и тд).
* Клиенты которые бояться, что затопят соседей. Основным плюсом будет является то, что клиент точно никого не затопит и ему не придётся делать ремонт чужой квартиры за свой счёт.
* И наконец — цена! Цена на такие квартиры всегда ниже, поэтому часто это весомый повод, чтобы купить квартиру на первом этаже.


Итак, разобрались с плюсами первых этажей. Теперь расскажем, кому же можно предложить квартиру на последнем этаже.

* Во-первых, это, конечно же, молодое поколение, которое не боится высоты и кому важен красивый вид из окна.
* Любители летних оранжерей, ведь большинство верхних этажей — это квартиры с открытыми просторными террасами, где можно также расположить лаунж-зону.
* Покупатели, которые любят простор, много света, большие пространства. Как правило верхние этажи с самыми высокими потолками от 3-ех метров.
* Ну и самый главный и существенный плюс в квартире на последнем этаже, это, конечно же — НИКТО НАД ВАМИ НЕ ХОДИТ. Никакая шумоизоляция не спасает от топота соседей сверху, соответственно, покупают этот этаж те, кто хочет быть уверен, что сверху не постучат.
* Любители спокойствия и тишины. На последнем этаже обычно более чистая и тихая лестничная клетка, а также меньше пыли, запахов и шумов с улицы.

Поверьте, нет идеального расположения квартиры, минусы найдутся везде. Важно решить, с какими из них вы можете смириться, а с какими — нет.

Как показывает практика, есть несколько стандартов выбора, основанных на характеристике квартиры и/или надёжности застройщика.
Конечно есть ТОП-3 - цена, площадь, локация, но как только клиент начинает всерьёз заниматься вопросом покупки, всплывает ещё ряд важных параметров
Начнём со стоимости.
Естественно все хотят купить дешевле!😄 И тут главный плюс новостроек состоит в том, что есть скидки и доп. условия, а где-то рядом ипотека с гос. поддержкой и пр. Определяющим фактором формирования стоимости на первичном рынке, является то, что ценообразование регламентируется как самим застройщиком, так и городом, т.е. клиент защищён от “хочу” продавца, что часто встречается на вторичном рынке. А при “погружении в рынок”, зачастую, ценник между старым домом и новым не так сильно различаются.
Локация.
При выборе места нужно учесть всё! Сейчас новые дома появляются по всему городу в связи с тем, что вся промышленность покидает пределы Санкт-Петербурга. В результате мы получаем удобное расположение в границах города. При этом нельзя сказать, что “новые районы”, находящиеся за КАД, хуже или проигрывают первым. А всё потому, что большинство застройщиков при постройке делают упор на комплексное освоение территорий. Это значит, что к моменту въезду жильцов, на первых этажах будут коммерческие помещения с магазинами, аптеками и кофейнями, во дворах школа и детский сад, с обязательным озеленением территории и прочими плюшками.
Далее - логично будет упомянуть безопасность.
Где дети, там повышенный уровень тревожности! Большинство современный жилых комплексов обещают будущим жильцам дворы без машин, камеры видеонаблюдения на дворовой территории, во многих проекте представлена служба консьержей. И если камеры, охрана и система контроля и управления доступом ( в домах бизнес-класса и выше) представляют из себя “активную безопасность”, то сквозные входные группы - это безопасность “пассивная”. Реализация такого проекта не предусматривает движение автомобилей, благоустроенный двор оборудован системой пешеходных и велодорожек, внутренняя дворовая территория скрыта от посторонних глаз домами. Жильцы попадают во двор на прогулку прямо из подъезда, не выходя на проезжую часть внешней стороны корпусов.
Транспортная доступность.
Общественный транспорт vs личный автомобиль! Прошли времена, когда активная застройка “в 15-ти минутах пешей прогулки” от метро велась только в новых районах (Девяткино, Мурино). С началом программы реновации локальная и квартальная застройка начала появляться в местах бывших промзон в разных концах города и в центре. Транспортная реформа, начавшаяся 1 апреля 2022 года, обещает обеспечить город новыми маршрутами и увеличить подвижной состав за счёт новых современных единиц техники. Они выедут на маршруты с полностью готовой инфраструктурой (с остановками, диспетчерскими станциями, разворотными кольцами). Таким образом, в случае, если жилой комплекс находится за пределами пресловутых 15-ти минут, время ожидания транспорта сократится, а сама поездка станет комфортнее. Владельцы личного автотранспорта могут рассчитывать на собственное место на автостоянке. В каждом жилом проекте по законодательству обязательно предусмотрен паркинг. Норматив – 1 машино-место на 80 кв. м общей площади дома. Парковочные места могут размещаться в подземных или наземных паркингах – в зависимости от планировки территории и экономической модели проекта. Средняя стоимость машино-места в Петербурге составляет 800 тыс. руб.
Этаж.
Снизу - влажно, сверху - страшно! Чаще всего при выборе этажа, на котором будет находится новая квартира, покупатель старается не впадать в крайности. Самыми востребованными считаются квартиры среднего этажного уровня, когда много света, шум с улицы не доставляет неудобства, а, в случае отключения лифта, в квартиру можно подняться по лестнице, не сильно запыхавшись по дороге. Любителя красивых видов, чистого воздуха и тишины над головой ждут последние этажи. Отсутствие соседей сверху ведёт к улучшению качества жизни, а, следовательно, и к увеличению стоимости такого жилья. Подвальная сырость, риск проникновения в квартиру через окно и любители подглядывать в эти самые окна не добавляют притягательности квартирам на нижних этажах. Однако современные ЖК проектируют иначе. Владельцы магазинов, салонов красоты, частных клиник, которым отданы первые этажи, устанавливают камеры, фиксирующие территорию вокруг. “Идти на дело” под дулом объектива - странно и лишено смысла. Стоимость квартиры на первом и последнем этаже на 10-15%,ниже чем у квартир на средних этажах. Важно помнить, что малая этажность жилого комплекса не всегда является гарантом защиты от жизни в “человейнике”. Застройщики в момент проектирования думают о будущих владельцах и создают семейные секции, где на этаже всего 2-4 квартиры.
Соседи.
Скажи мне, кто твой друг! Соседи по парадной - важный фактор, который стоит учитывать наравне с выбором района. Все мы понимаем, что в новых домах еще не сформирована экосистема жильцов, однако при покупки квартиры в новом доме, можно предположить, что жильцы напротив (слева, справа, сверху, снизу - нужное подчеркнуть), как минимум, находятся на том же материальном уровне. Условную опасность могут представлять те, кто покупает квартиру с целью её последующей сдачи. Однако последние тенденции рынка недвижимости предлагают таким инвесторам обширный выбор апартаментов и проектов по редевелопменту с уже рассчитанной программой окупаемости и управляющей компанией.
Хочу новое.
Кто на новенького?! Этот, казалось бы, простой принцип может скрывать под собой много факторов, повлиявших на решение купить квартиру. Это может быть потребность в увеличении квадратных метров в связи с прибавлением в семье, выросшие и уже готовые к самостоятельной жизни дети, смена места работы (теперь на перекладных добираться…эх), одолели тараканы (соседи/гуляющие под окном и пр.), недостаточная инфраструктура и т.д. Ну или просто клиент понимает, что не хочет жить в старой квартире, а ищет что-то новое и интересное, как в целом, так и в мелочах. А дальше всё зависит от желания и кошелька, потому как современные решения предлагают самые интересные планировки, где балкон может переходить в террасу, на кухне есть зимний сад, на крыше сформирована зона отдыха, места для помывки лап любимой собаки во дворе, бесключевой доступ в парадную, система "умный дом" в мобильном приложении и многоуровневая система защиты двора.